Une colocation meublée relève du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) dès que les recettes de location meublée de votre foyer ne dépassent pas 23 000 € par an ou restent inférieures à ses autres revenus d’activité. Si vous avez financé le bien à crédit, le régime réel est presque toujours plus avantageux que le micro-BIC : l’amortissement du logement et du mobilier efface souvent l’impôt pendant de longues années. Deux changements récents pèsent sur le calcul : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente, et les prélèvements sociaux sur les bénéfices LMNP passent de 17,2 % à 18,6 %.
LMNP en colocation : le statut et ses conditions
Le LMNP n’est pas un dispositif auquel on adhère : c’est la qualification fiscale de toute personne qui loue un logement meublé sans être loueur professionnel. Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme en location vide (voir notre dossier sur la fiscalité de la colocation meublée).
Les conditions à remplir
- Un logement réellement meublé. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale : literie avec couette, occultation des chambres, plaques, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle, ustensiles, table et sièges, étagères, luminaires, matériel d’entretien. Chaque chambre doit être équipée, en plus des parties communes (nos conseils pour meubler un logement destiné à la colocation).
- Des recettes sous les seuils du professionnel. Vous restez LMNP si les loyers meublés du foyer ne dépassent pas 23 000 € par an, ou s’ils ne dépassent pas les autres revenus d’activité du foyer (salaires, autres BIC, BNC, bénéfices agricoles).
- Une immatriculation dans les 15 jours qui suivent le début de la location, qui vous attribue un numéro SIRET.
Colocation, coliving, chambre chez soi : le même statut ?
Oui pour l’essentiel : bail unique, baux par chambre ou coliving en appartement (notion sans définition légale à ce jour), les loyers d’un logement meublé relèvent des BIC et du statut LMNP ou LMP. Deux nuances comptent.
- Les services. Si vous proposez au moins trois des quatre prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, linge de maison, accueil de la clientèle), l’activité entre en principe dans le champ de la TVA (article 261 D du CGI). Un coliving « tout compris » s’analyse au cas par cas.
- Le propriétaire occupant. Si vous louez des chambres de votre résidence principale, les loyers peuvent être exonérés sous plafond (article 35 bis du CGI) : voir notre article sur la colocation avec un propriétaire occupant.
Micro-BIC ou réel : l’exemple chiffré d’une colocation
Au micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes est censé couvrir toutes les charges. Pour les meublés de longue durée, ce régime est ouvert jusqu’à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 et 83 600 € pour les revenus 2026. Au réel, vous déduisez les charges réellement payées et l’amortissement du bien. L’option se fait au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration, puis elle est reconduite tacitement chaque année.
Hypothèses de l’exemple : trois chambres dans un T4 acheté 190 000 € (15 000 € de frais de notaire), 12 000 € de travaux, 10 000 € de mobilier, un prêt de 200 000 € à 3,50 % sur 25 ans (assurance de 0,30 % par an). Recettes encaissées sur l’année, vacance déduite : 18 000 € charges comprises. Tranche d’imposition : 30 %. C’est un exemple, pas une promesse de rendement.
| Première année pleine | Micro-BIC | Réel |
|---|---|---|
| Recettes encaissées | 18 000 € | 18 000 € |
| Abattement forfaitaire de 50 % | −9 000 € | sans objet |
| Charges (gestion, mises en location, consommations, taxe foncière, copropriété, assurance, entretien, comptable, CFE) | non déductibles | −7 198 € |
| Intérêts et assurance du prêt | non déductibles | −7 519 € |
| Amortissement déduit (sur 8 037 € disponibles) | sans objet | −3 283 € |
| Résultat imposable | 9 000 € | 0 € |
| Impôt sur le revenu (30 %) | 2 700 € | 0 € |
| Prélèvements sociaux (18,6 %) | 1 674 € | 0 € |
| Total à payer | 4 374 € | 0 € |
Même en retirant les 500 € d’honoraires comptables, inutiles au micro-BIC, le réel fait économiser près de 3 900 € dès la première année. Les 4 754 € d’amortissement non utilisés ne sont pas perdus : ils se reportent sans limite de durée. Avec une tranche à 11 %, le micro-BIC coûterait encore 2 664 €. Il garde surtout de l’intérêt pour un bien payé comptant et peu chargé. Pour le cash-flow et la rentabilité de bout en bout, voir notre calcul complet de la rentabilité d’une colocation.
L’avis de Coloc & Vie : au réel, nos honoraires de gestion locative (5,50 % HT, soit 6,60 % TTC des loyers encaissés charges comprises) et de mise en location (250 € TTC par colocataire) sont des charges déductibles ; au micro-BIC, l’abattement les couvre déjà. Notre extranet propriétaire rassemble en temps réel comptes, factures, devis et baux : votre comptable a toutes les pièces.
L’amortissement : comment il fonctionne
L’amortissement traduit en comptabilité l’usure du bien. Il se calcule sur le prix d’achat, frais de notaire compris si vous les y intégrez (vous pouvez aussi les déduire l’année de l’achat).
- Le terrain ne s’amortit pas. Sa quote-part s’estime selon le bien ; nos exemples retiennent 15 % du prix.
- Le bâti s’amortit par composants (gros œuvre, toiture, installations, agencements), sur des durées allant d’une quinzaine à une cinquantaine d’années. Nos exemples retiennent une moyenne de 30 ans.
- Les travaux et le mobilier s’amortissent sur leur durée d’utilisation : 15 ans pour les travaux et 7 ans pour le mobilier dans nos calculs.
L’amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit (article 39 C du CGI). La part non utilisée est reportée sans limite de durée. Les charges, elles, peuvent créer un déficit, mais il ne s’impute que sur vos revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des dix années suivantes, jamais sur vos salaires.
Ce qui a changé en 2025 et 2026
| Changement | Texte | Application |
|---|---|---|
| Amortissements du logement réintégrés dans la plus-value | Loi de finances pour 2025 (article 84) | Ventes depuis le 15 février 2025 |
| Prélèvements sociaux sur les bénéfices LMNP : 18,6 % au lieu de 17,2 % | Loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (article 12) | Imposition des revenus 2025 |
| Plafond du micro-BIC des meublés de longue durée : 83 600 € au lieu de 77 700 € (abattement de 50 % inchangé) | Révision triennale des seuils (article 50-0 du CGI) | Revenus 2026 |
| Meublés de tourisme non classés : 15 000 € et 30 % d’abattement | Loi Le Meur du 19 novembre 2024 | Revenus 2025, sans effet sur la colocation de longue durée |
La loi de finances pour 2026 (19 février 2026) n’a modifié ni le micro-BIC ni l’amortissement des meublés de longue durée ; elle crée un amortissement réservé à certains logements loués vides (dispositif Jeanbrun).
La plus-value à la revente
Pour toute vente réalisée depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition est diminué des amortissements admis en déduction (article 150 VB du CGI). C’est la date de la vente qui compte : les amortissements déduits avant 2025 sont eux aussi concernés.
Exemple simplifié, hors frais et forfaits : achat 200 000 €, revente 240 000 € au bout de 12 ans, 40 000 € d’amortissements du logement déduits. La plus-value brute passe de 40 000 € à 80 000 €. Après 12 ans de détention, les abattements atteignent 42 % pour l’impôt sur le revenu (19 %) et 11,55 % pour les prélèvements sociaux (17,2 %, taux maintenu pour les plus-values immobilières). L’impôt passe d’environ 10 500 € à 21 000 €. Sur 12 ans, ce surcoût reste bien inférieur à l’impôt évité au réel : près de 3 900 € dès la première année dans notre exemple.
Restent hors réintégration : le mobilier, les amortissements reportés mais jamais déduits, et les logements situés en résidence étudiante ou senior, en Ehpad ou dans certains établissements médico-sociaux (une colocation ou un coliving en appartement n’en fait pas partie). L’exonération pour durée de détention demeure : après 22 ans pour l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Les prélèvements sociaux à 18,6 %
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (30 décembre 2025) a relevé la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %. Selon l’administration, les bénéfices LMNP y sont soumis dès l’imposition des revenus 2025, soit 18,6 % au total, alors que les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent à 17,2 %. Au réel, la hausse porte sur un bénéfice souvent nul.
LMNP ou LMP : ce qui change si vous devenez professionnel
Vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP) quand deux conditions sont réunies : plus de 23 000 € de recettes annuelles pour le foyer, et des recettes supérieures aux autres revenus d’activité du foyer. Ce n’est pas un choix, et l’inscription au registre du commerce n’est plus exigée. Conséquences :
- affiliation à la sécurité sociale des indépendants, avec des cotisations sur le bénéfice à la place des prélèvements sociaux ;
- déficit imputable sur le revenu global, donc sur l’impôt de vos salaires ;
- plus-values professionnelles à la revente, avec une exonération possible après cinq ans d’activité si les recettes restent inférieures à 90 000 € (partielle jusqu’à 126 000 €) ;
- exonération possible d’impôt sur la fortune immobilière, sous conditions.
Quatre chambres à 500 € par mois font déjà 24 000 € de recettes : un foyer aux revenus d’activité modestes peut basculer en LMP sans l’avoir cherché.
Les obligations déclaratives, étape par étape
- Immatriculez l’activité gratuitement dans les 15 jours qui suivent la première location, sur le guichet unique des formalités des entreprises. Vous obtenez un numéro SIRET et indiquez votre régime d’imposition.
- Au micro-BIC, reportez vos recettes brutes dans la rubrique des locations meublées non professionnelles de la déclaration complémentaire 2042-C-PRO.
- Au réel, établissez chaque année la déclaration de résultat 2031-SD et ses tableaux annexes 2033-A à 2033-G. Elle se télétransmet début mai, en général par un expert-comptable ou un logiciel agréé.
- Reportez le résultat, bénéfice ou déficit, sur la 2042-C-PRO lors de votre déclaration de revenus.
- Pour la CFE (cotisation foncière des entreprises, due par les loueurs en meublé), déposez la déclaration initiale 1447-C-SD avant le 31 décembre de l’année de démarrage. Elle n’est pas due l’année de création, sa base est réduite de moitié l’année suivante, et la cotisation minimale n’est pas réclamée sous 5 000 € de recettes.
- Conservez factures et tableau des amortissements : ils serviront au calcul de la plus-value.
Quel bail pour une location LMNP en colocation ?
Le bail ne change pas votre régime fiscal tant que le logement est loué meublé, mais il conditionne la sécurité des loyers et la gestion des départs.
- Bail meublé unique avec clause de solidarité : tous les colocataires signent le même contrat, d’un an (neuf mois pour un étudiant). Celui qui part reste solidaire jusqu’à l’arrivée d’un remplaçant, et au plus six mois après la fin de son préavis.
- Baux individuels par chambre : chacun ne répond que de sa chambre et de sa part. Chaque partie privative doit offrir au moins 9 m² et 20 m³.
- Bail mobilité : de 1 à 10 mois, non reconductible, sans dépôt de garantie ni solidarité, réservé aux personnes en études supérieures, formation, apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission temporaire.
Comparez les formules dans notre guide pour choisir le meilleur bail pour une colocation et, pour les logements partagés avec services, notre article sur le bail en coliving.
L’avis de Coloc & Vie : le caractère meublé se prouve. Nos états des lieux sont chiffrés, avec un mobilier listé, chiffré et photographié : ce document atteste la présence des équipements obligatoires et sert de base à l’inventaire du mobilier que vous amortissez. Un bail de colocation optimisé, une charte et un colocataire référent cadrent ensuite la vie commune.
Les erreurs fréquentes en LMNP colocation
- Rester au micro-BIC par habitude alors qu’un crédit, des travaux et du mobilier rendent le réel bien plus favorable.
- Amortir le terrain, ou oublier d’amortir les travaux et le mobilier.
- Laisser manquer un équipement obligatoire : le logement risque d’être considéré comme loué vide, avec perte du régime BIC.
- Croire que la TVA de l’achat est récupérable : c’est réservé à certaines résidences avec services, pas à la colocation.
- Penser location classique au lieu de colocation : bail, assurance, mobilier et gestion des entrées et sorties ne fonctionnent pas de la même façon.
Questions fréquentes
Peut-on être LMNP avec des baux individuels par chambre ?
Oui. Le statut dépend du caractère meublé du logement et du montant des recettes, pas de la forme du bail.
Quel est le plafond du micro-BIC en 2026 ?
Pour une location meublée de longue durée, comme une colocation, le plafond est de 83 600 € de recettes pour les revenus 2026, avec un abattement de 50 %. Il était de 77 700 € pour les revenus 2025.
La réintégration des amortissements vise-t-elle les biens achetés avant 2025 ?
Oui, car c’est la date de la vente qui compte. Toute cession réalisée depuis le 15 février 2025 est concernée, y compris pour les amortissements déduits avant cette date. Le mobilier reste hors calcul.
Vous préparez un achat en colocation : découvrez comment investir en colocation meublée avec Coloc & Vie.
